Итак, продолжая тему энергоэффективности в многоквартирных домах, приводим конкретные примеры. Пример 1. Электрика. Согласно законам Кирхгоффа, общая сумма токов в какой-либо одной точке должна равняться нулю. Кроме нестыковок показаний учитывающих приборов мы в одну точку еще вводим расчет по потреблению по факту и по нормативу. И что мы из этого можем получить? Воровство, непонятные общедомовые нужды, сложности с данными приборов учета. Получается, что с одной стороны у нас законы физики, а с другой – общественные законы, противоречащие физике.

Противоречива также и ситуация, которая сложилась с субсидиарной ответственностью жителей за разницу в показаниях приборов учета, либо воровство электроэнергии некоторыми жителями в доме. Это всегда приводит к абсолютной бесхозности энергетического потребления в доме. Надо вводить понятие энергобаланс в доме в статью обязательного исполнения. До сих пор за это никто не несет ответственность, а поэтому эффективности применения энергии при коллективном обслуживании нет и не будет. А также не наладить порядок с расходом электрической энергии на общедомовые нужды. Всегда найдутся желающие залезть в общий карман со своими личными интересами. Сюда относятся и управляющие компании, и отдельные жители. Это же можно сказать и об электричестве, и о тепле, и о воде.

Пример 2. Вода. Индивидуальные водосчетчики должны уже быть везде. Но этого еще нет. Норматив по расходу воды утверждают так, что в некоторых случаях не выгодно ставить прибор учета. Законодательство в области ЖКХ противоречит здравому смыслу и законам физики. Отсюда и неразбериха.

Общая проблема состоит в том, что разработкой законодательства занимаются непрофессионалы, которые не знают физического смысла того, чем стараются управлять. Все должно идти от технарей. Юристы могут только урегулировать то, что не получается решать с помощью здравого смысла и технического регулирования, а также не балансы. Есть также социальные проблемы. Естественно. Данные проблемы должны урегулироваться на уровне законодательства. А предоставлять необходимую информацию для решения конфликтных вопросов должны управляющие компании. Если управляющая компания будет отвечать за не баланс расходования энергии в подотчетном доме, если ей это будет интересно в экономическом плане, то она быстро найдет причину не баланса с помощью информационного накопителя и сделает все необходимое. Но она для этого должна быть не просто обязана, но и правомочна и заинтересована.

Всю ответственность перекладывать на плечи жильцов и собственников, как это происходит сегодня, бесполезная затея.

В нашей стране появилась уникальная сущность – социальные дома с отдельными приватизированными квартирами. Во всем мире нет таких аналогов. Неоткуда взять опыт. Жизнеспособна ли данная ситуация? Большинство бед именно из-за этой ситуации. Можно ли что-то сделать посредством изменений в законодательстве с тем, что вышло?

Можно. Мы, с одной стороны, требуем выполнения закона по срокам подачи коммунальных услуг, а с другой – не боремся за то, чтобы управляющие компании были действительно управляющими. Но это все должно происходить на уровне компетенций и обязанностей муниципалитета. На местном уровне должны быть принято соответствующее законодательство, которое расшифрует проблемы, о которых мы сказали. Местное законодательство тоже является законом.

Когда будет порядок, обязательный к исполнению, тогда можно будет подписывать полноценные договоры и не платить деньги за невыполнение чьих-то обязательств. А не платежи – это наиболее мощный аргумент для наведения прядка. Нормативно-правовая база, которая существует сегодня, никчемна. Этим необходимо заниматься. Есть идеи, есть юридические основания, успешные варианты решения проблем, которые не противоречат закону. Дело только за властью.

На сегодня самое эффективное и ближнее решение – консолидация и автоматизация учета энергоресурсов в доме. Это будет способствовать решению множества проблем и побудит собственника к участию в управлении домом. В большой степени это поможет наладить управляемость многоквартирными домами, а также заинтересовать управляющие компании в эффективности управляемого объекта.

Пример: как были консолидированы жители дома и совершена серьезная модернизация дома. Что было для этого сделано и что в этом оказалось наиболее сложным?

В доме 40 квартир. Домом управляют собственники уже в течение пяти лет. В самом начале, когда подписывались договора между жильцами дома и управляющей компанией, собственники обратили ее внимание на то, что управляющая компания не может управлять, а лишь обслуживать. Договорились, что в режим управления перейдут через год. Это состоялось не по вине собственников.

В начале мероприятий по установке счетчиков жильцы по уговору с управляющей компанией поменяли все учитывающие приборы, в местах общего пользования тоже. Работы проводились управляющей компанией. Решением собрания были заменены некоторые типы работ по дому, в которых острой необходимости не было: на замену проводки, установку приборов учета, прокладку интерфейсов. Учитывающие приборы имеют интерфейсы, позволяющие дистанционно снимать показания. Сложностей с взятием показаний приборов учета уже нет. Есть возможность передавать информацию по телефону или Интернету в компанию энергосбыта. В каждом подъезде есть коллективный прибор учета. В доме установлен накопитель информации. Проведенная работа позволила вести общий энергетический баланс дома и проблем с учетом энергии не стало.

Дом обычный и жители тоже обычные. Жильцы собрали собрание, посоветовались, что делать. Активные и знающие люди сделали предложение. Дополнительных расходов не требовалось, поэтому все проголосовали за высказанное предложение. Теперь работа оставалась за управляющей компанией. Так как уполномоченные собранием изучили перечень работ и их реализацию, сделали вывод, что некоторые из видов работ просто не нужны этому дому, таким образом, оптимизировали расходы на обслуживание дома. В итоге образовалась задолженность перед домом у управляющей компании в размере 260 тыс. рублей. Эти средства направили на обустройство детской площадки, установили на въезде во двор шлагбаум.

По ходу поступления информационных данных в доме проводится анализ расходования средств, которые сдаются на обслуживание дома. Этой работой занимаются старшие по дому и подъезду. Управляющая компания отчитывается за год. Данный отчет анализируется. Результаты этого анализа по проделанным работам и их цене передаются в управляющую компанию.

Как уже было сказано, дом обычный, как все, и люди в нем живут тоже обычные. Среди жильцов есть экономисты, юристы, люди, способные оценить реальную, а не выдуманную стоимость работ. Поэтому анализ стоимости работ является адекватным и управляющая компания вынуждена считаться с ним. О результатах работы мы уже сказали. Не жильцы оказались должными, а им должна управляющая компания и ситуация оказалась в их пользу. В доме удалось решить главную проблему собственников многоквартирных домов: барин приедет к нам и рассудит нас. Поэтому в доме порядок и чистота, рядом с домом также. Проблемы балансов жители не решают. Хорошо, если бы этот опыт использовали и другие дома. Но лучше, чтобы это делала местная власть.

Есть ли еще проблемы? Конечно, проблемы имеются. Не все жильцы дома согласны поставить, например, сезонное регулирование подачи тепла. Считают дорого – окупаемость вложения составляет два года. Некоторые из пенсионеров не рассчитывает на такой срок.

Есть такой вопрос. Кто обязан разрабатывать программы энергосбережения в случае непосредственного управления домом?

Ответ такой: ни на ком. Это брешь в законодательстве. Не существует полноценных договоров с управляющей компанией, не назначено ответственное лицо. Печально, но ситуация с управлением многоквартирными домами неоднозначна и сумбурна. Поэтому по некоторым позициям в ответах мы вынуждены были повторяться для того, чтобы выделить самые важные моменты.