Энергоэффективность, многоквартирные дома и управляющие компании. Часть 1

Февраль 17, 2014 / Ольга Шейдина, Редактор

Почему управляющие компании (УК) в полном объеме не обеспечивают население коммунальными услугами и не заключают контракты энергосервиса на домах? Дело все в том, что УК, существующие сегодня, не являются в действительности управляющими компаниями, они только обслуживающие организации. Вообще, управляющей компанией может стать любая организация, которая возьмет на себя необходимые обязательства согласно действующему законодательству. Энергосервисная компания, например.

Энергоэффективность, многоквартирные дома и управляющие компании. Часть 1

Это относится и к техобслуживанию дома, и обеспечению коммунальными услугами населения – теплом, водой, электрической энергией. И это все происходит потому, что между населением и УК, между УК и энергоснабжающими компаниями нет договоров. Например, возникает проблема при учете энергии на границе раздела при вхождении в дом. Этот учет в доме должна осуществлять управляющая компания. Но жители дома при этом рассчитываются с энергообеспечивающими компаниями. Получается, что УК, либо обслуживающая организация почти не участвуют в процессе управления данной ситуацией и возможности осуществления энергосервисного соглашения. УК, в плане оказания коммунальных услуг, не несет ответственности ни за что. Кстати, отсюда и проблемы с абсолютно непонятными расходами на общие нужды дома. Если бы население оплачивало коммуналку УК, то УК пришлось бы заниматься и расходом электроэнергии на общие нужды дома и энергобалансами дома. А сегодня, так как ситуация стала неуправляемой, платежи на общие нужды дома часто оказываются в два раза больше, чем платежи за квартиру. Отсюда и оправданные жалобы жителей.

В этом плане населению выгоднее отказаться от услуг УК в качестве поставщика коммунальных услуг, а обязанности управления и учета энергоресурсов передать управляющим компаниями организаций по энергоснабжению. Это лишь вариант. Управляющая компания при этом является организацией, которая управляет целым домом и согласно Жилищному Кодексу осуществляет техобслуживание дома. Деньги за организацию учета, энергетические ресурсы и ведение баланса расхода ресурсов можно выплачивать прямо энергоснабжающим компаниям.

Достаточно удачный опыт в данном вопросе есть в Томске. Там, где компании по энергоснабжению работают по такой схеме, вопросов с расходами на общедомовые нужды не возникает и жители знают, за что они платят. Легче происходит решение вопросов по осуществлению энергосервисных соглашений. В области электрики уже имеются случаи, когда расходы на ОДН отрицательны по причине погрешности учитывающих приборов. Но компании энергосбыта решают этот вопрос вполне компетентно – устанавливают сенсоры движения и освещенности в подъездах. Опыт учета и поставки коммунальных услуг необходимо распространить на тепло и воду. С газом уже все нормально.

Главная беда сегодня с учетом энергетических ресурсов в домах состоит в том, что функции снятия показаний с учитывающих приборов и ведения энергетического баланса каждого дома нет. Не назначены ответственные за данный важный отрезок работы. Даже если в доме установлен накопитель информационных данных по учету расхода энергетических ресурсов, что само по себе является огромной редкостью, эти информационные данные во время анализа платежей не применяются. А поэтому и нет должного финансового анализа и баланса расходов по дому.

Управление домами в качестве объекта для управления

С одной стороны домами управляют собственники, с другой стороны – УК и организации по энергоснабжению. Также на ситуацию действуют контролирующие организации. Как можно организовать управление так, чтобы оно всех устраивало?

Мы считаем, что необходимо в первую очередь разделить компетенции и ответственность всех участников управления. Для каждой УК нужно выделить зоны ее ответственности обозначить их в договоре с собственниками жилья. Точки и зоны ответственности при этом нужно детально определить, не оставляя дыр. Финансовый и энергетический анализ нужно осуществлять постоянно. Сегодня это никто не делает. Потоки денег нельзя вести отдельно от оказываемых услуг. К сожалению, это случается часто с коммунальными услугами, когда оплата осуществляется прямо компании по энергоснабжению, а все вопросы идут в УК. УК не сможет и не будет заниматься полноценно коммунальными услугами бесплатно. Если финансовые потоки за коммунальные услуги будут идти через УК, то можно будет осуществлять экономию и зарабатывать на этом. При этом должно соблюдаться правило – всякое управление должно быть полноправным.

Пока УК (которая, например, выросла из муниципального ЖЭУ) не поставляет коммунальные услуги, она является просто обслуживающей организацией. Эта компания осуществляет ремонты в доме и все. В договоре управления для УК должно быть ясно заявлено, какие именно услуги она представляет. Компания должна отчитываться за это перед собственниками, в том числе отчитываться по расходованию денежных средств. Пока это не очень хорошо получается. В итоге впечатления от работы управляющих компаний в основном негативные.

Собственники имеют право обозначать в текущем режиме услуги для отсрочки исполнения, либо для срочного исполнения. В доме, как правило, хватает здравомыслия и образования жителей для осуществления любого вида анализа и решений. Естественно, есть трудности с управлением домами и проблема эта главная. Все оформили собственность, а собственниками быть не желают. Все ждут кого-то. Соберите собрание. Да это почти невозможно. Например, существует проблема с детской площадкой. Решать ее нужно всем вместе. Но у одних дети есть, у других нет. Придут не все, даже не все, у кого есть дети. Как решать вопрос? Особое положение у собственника неприватизированных квартир – муниципалитета. Ему вообще ничего не надо, и достать его нет возможности.

В результате множество многоквартирных домов в нашей стране сегодня бесхозные. Сегодня не существует такого объекта управления, как многоквартирный дом. Есть только объект обслуживания. В управляющей компании нет договора на обслуживание дома, учитывая мероприятия по энергосбережению и бриллинговые услуги. А если нет баланса, то нет и управления. На этом все.

О собственниках можно сказать проще, они себя таковыми не ощущают и фактически не несут ответственность за состояние дома и свои действия, между прочим. О контролирующих организациях можно и не говорить. У них, как правило, нет предмета для контроля. Даже если имеются договоры на обслуживание дома, они не достаточно полные и не дают возможности управлять домом полноценно. Поэтому контролирующие организации отвечают лишь на жалобы, не решая по существу вопросов.

Жаль людей, ходящих по жилищным компаниям с жалобами. Их водят по кругу, а сделать ничего нельзя. Не потому что никто не хочет, а потому что сами это сделать не могут. Проблемы системно не решены, а смотреть на безобразие и стараться что-то предпринять должны те, кто ничего не в силах сделать. Контролировать можно ответственность, но что делать, если ее нет? Что-то, конечно, удается, но результат от разовых дел ничтожно мал. Поэтому как субъект управления многоквартирными домами государственные и муниципальные организации совсем бесполезны. В Томской области контроль в жилищной области включили в состав управления ЖКХ.

А при управлении домом ТСЖ существенных проблем с данной формой управления практически нет. Все проблемы сегодня относятся к управляющим компаниям.

А что в области законодательства?

Кроме того, что было сказано ранее, что объясняется просто незнанием или нежеланием собственников, а также управляющих компаний решать вопросы многоквартирных домов, множество нестыковок имеется в законодательстве. В итоге есть дела, которые выполняются, но законодательству не соответствуют. И осуществить данные вещи нельзя, поскольку законы общества, предлагаемые юристами к исполнению, противоречат законам физики.

Ярким примером является отключение тепла на период не больше 2 недель. Но при сегодняшнем износе теплотрасс уложиться технологически в это время просто невозможно. Воду надо слить, отремонтировать трассу, опрессовать и прессовать, пока она не будет выдерживать 16 атмосфер. За две недели это сделать, конечно, невозможно. В итоге – нарушение закона, либо плохое качество ремонта, грозящее авариями. Поэтому лучше пересидеть летом без горячей воды, чем без тепла сидеть зимой. Но согласно закону – 2 недели, иначе уголовная ответственность, либо административная. Аналогичная ситуация с водой – время осуществления ремонта – 8 часов, что на главной магистрали сделать невозможно. Как тогда делать профилактику? Если не будет сделана профилактика, то будет авария. А к аварии обычно никто заранее не готов, поэтому на ее ликвидацию 8 часов будет мало, что снова считается нарушением закона.

Примеры в области электричества приведены в следующей части статьи.

Это интересно ...

Последние новости и статьи:



Оставить комментарий